Rayiç Bedel Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Rayiç Bedel Nedir?

Rayiç bedel; gayrimenkul, arsa, araç gibi taşınmaz ya da taşınır malların güncel piyasa koşullarındaki ortalama değerini ifade eder. Sadece alım-satım işlemlerinde değil, emlak ve gelir vergisi hesaplamalarında, sigorta işlemlerinde, hatta miras ve dava süreçlerinde bile rayiç bedel temel alınır. Bu bedel, her yıl valilikler bünyesindeki komisyonlar tarafından belirlenir ve piyasa analizleri doğrultusunda güncellenir. Belirleme sürecinde, arz-talep dengesi, bölgesel fiyat dalgalanmaları ve ekonomik göstergeler dikkate alınır. Amaç, malın gerçek değerinden işlem görmesini sağlamak ve düşük bedelli satışlarla vergi kaybının önüne geçmektir. Bu bedel sabit değildir; piyasa koşulları değiştikçe rayiç bedel de değişebilir, hatta bazı bölgelerde bu değişim aylık düzeyde bile olabilir.

Rayiç Bedel Nasıl Hesaplanır?

Rayiç bedel hesaplanırken malın türüne göre farklı yöntemler uygulanır fakat hepsi benzer bir mantığa dayanır: emsallerle kıyaslama. Konut rayiç bedeli belirlenirken, aynı bölgede yer alan ve benzer niteliklere sahip üç evin rayiç değerleri incelenir. Bu evlerin toplam rayiç bedeli, toplam metrekare büyüklüğüne bölünerek ortalama birim fiyat bulunur. Bu fiyat, hesaplanacak konutun metrekare büyüklüğüyle çarpılarak sonuca ulaşılır. Arsa için de aynı yöntem geçerlidir: yine üç benzer arsa seçilir, toplam rayiç toplam metrekareye bölünür ve çıkan oran hesaplanacak arsa ile çarpılır. Araç rayiç bedeli ise biraz daha farklıdır; Türkiye Sigortalar Birliği'nin yayımladığı kasko değeri ile ikinci el piyasasındaki güncel satış fiyatları dikkate alınır. Aracın yaşı, donanımı, hasar durumu gibi özellikleri de eklenerek ortalama bir piyasa değeri oluşturulur. Böylece rayiç bedel, hem hesaplanan malın gerçek değerini ortaya koyar hem de işlemlerde şeffaflık sağlar.

Konut Kredisi Kullanımında Rayiç Bedel Neden Önemlidir?

24.02.2023 tarihinde BDDK tarafından alınan kararla birlikte, konut kredisi kullanımlarında rayiç bedel esas alınarak kredi sınırlaması getirildi. Artık bir kişi konut kredisi kullanmak istediğinde, satın alacağı evin rayiç bedeli dikkate alınarak ne kadar kredi alabileceği belirleniyor. Konut kredisi başvurusu yapmadan önce, rayiç bedel üzerinden ne kadar kredi alabileceğinizi görmek için hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz.

Rayiç Bedel ve Satın Alma Fiyatı Farkı

Sıfır dairelerde, müteahhitler çeşitli sebeplerden dolayı rayiç bedelin güncellenmesine pek yanaşmaz. Bu yüzden satın alma fiyatı 5 milyon lira olan bir konutun rayiç bedeli hâlâ 1 milyon olarak görünebilir. Böyle bir durumda konut kredisi kullanmak isteyen alıcı, rayiç bedel üzerinden sınırlı kredi alabildiği için kredi sorunları yaşar. Yani evin satış fiyatı yüksek olsa bile, kredi miktarı rayiç bedelin düşük kalmasından ötürü yetersiz kalır.

İkinci el dairelerde ise durum daha esnektir. Eğer satıcı, bulunduğu konutta en az 5 yıldır oturuyorsa, rayiç bedelin yükseltilmesi durumunda ekstra vergi yüküyle karşılaşmaz. Bu da alıcıya avantaj sağlar. Alıcı, kredi kullanabilmek için rayiç bedeli gerçek satış fiyatına yakın olacak şekilde güncelleyebilir ve böylece ihtiyaç duyduğu miktarda krediye ulaşabilir. Bu esneklik, ikinci el konut alımlarını kredi kullanımı açısından daha elverişli hâle getirir.